IV – DIREITOS REAIS
SOBRE COISAS ALHEIAS
1. DISPOSIÇÕES GERAIS
CONCEITO: O direito real
consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com
exclusividade e contra todos; tem, como elementos essenciais, o sujeito
ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domínio;
este é o direito real mais completo e confere ao seu titular os poderes de
usar, gozar e dispor de seus bens, assim como de reavê-los do poder de quem
injustamente os possua; quando todas essas prerrogativas acham-se reunidas em
uma só pessoa, diz-se que é titular da propriedade plena; entretanto,
quando algum ou alguns dos poderes inerentes ao domínio se destacarem e se
incorporarem ao patrimônio de outra pessoa, teremos a propriedade limitada
– ex.: no usufruto, o direito de usar e gozar fica com o usufrutuário,
permanecendo com o nu-proprietário somente o de dispor e reivindicar a coisa;
em razão desse desmembramento, o usufrutuário, passa a ter um direito real
sobre coisa alheia, sendo oponível "erga omnes".
* o direito real sobre coisa
alheia é o de receber, por meio de norma jurídica, permissão do seu
proprietário para usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinadas
circunstâncias, ou sob condição de acordo com a lei e com o que foi
estabelecido, em contrato válido (Godofredo Telles Júnior).
ESPÉCIES:
- direitos reais de gozo
ou fruição
- enfiteuse – arts. 678 a 694.
- servidões prediais – arts. 695 a 712.
- usufruto – arts. 713 a 741.
- uso – arts. 742 a 745.
- habitação – arts. 746 a 748.
- rendas constituídas
sobre imóveis – arts. 749 a 754.
- direitos reais de
garantia
- penhor – arts. 768 a 804.
- anticrese – arts. 805 a 808.
- hipoteca – arts. 809 a 855.
- alienação fiduciária em
garantia – Lei n° 4.728/65, art. 66,
com alterações introduzidas pelo Decreto-lei n° 911/69, e art. 4° da Lei n°
6.071/74.
- direito real de
aquisição – o compromisso ou promessa
irrevogável de venda: Decreto-lei n° 58/37; Decreto-lei n° 3.079/38; Lei n°
649/49; Lei n° 6.014/73; Lei n° 4.380/64, art. 69; Lei n° 6.766/79, arts. 25 a
36.
AQUISIÇÃO DOS DIREITOS
REAIS:
no direito brasileiro o contrato, por si só, não basta para a transferência do
domínio; por ele criam-se apenas obrigações e direitos; o domínio, porém, só se
adquire pela tradição, se for coisa móvel, e pela transcrição
(registro do título), se for imóvel.
2. DIREITOS REAIS
LIMITADOS DE GOZO OU FRUIÇÃO
ENFITEUSE (aforamento ou emprazamento)
- histórico: resultou da fusão, que se deu na era justiniana, entre o
"jus emphteuticon" dos gregos e o "ager vectigalis"
ou arrendamento público dos romanos.
- conceito: é o direito real sobre coisa alheia que autoriza o enfiteuta
a exercer, restritiva e perpetuamente sobre a coisa imóvel, todos os poderes do
domínio, mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual; dá se
a enfiteuse, aforamento ou emprazamento, "quando por
ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o
domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta,
ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável"
(art. 678).
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- enfiteuta: é o titular do direito real sobre coisa alheia; ele tem um
poder muito amplo sobre a coisa, podendo usá-la e desfrutá-la do modo mais
completo, bem como aliená-la e transmiti-la por herança; por isso se diz que a
enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias.
- senhorio direto: é o proprietário; este praticamente conserva apenas o nome
de dono e alguns poucos direitos, que se manifestam em ocasiões restritas.
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- natureza jurídica: é o mais amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, de
gozo, já que com ela pode-se tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que
encerra e empregá-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem lhe
destruir a substância e com a obrigação de pagar ao proprietário uma certa
renda anual; o único e verdadeiro titular do domínio do bem aforado é o
senhorio direto.
- objeto: terras não cultivadas;
terrenos que se destinem à edificação; terrenos de marinha e
acrescidos.
* se constituído sobre terras
cultivadas ou terrenos edificados, será tratado como arrendamento ou locação
por prazo indeterminado.
- características:
- é constituída por ato "inter
vivos" (contrato) ou de última vontade (testamento); a escritura é
exigida, sendo necessário o registro, qualquer que seja a forma adotada.
- é perpétua porque
considerada arrendamento, e, como tal, é regida por tempo limitado; dessa
característica que decorre o direito do enfiteuta de transmitir os seus
direitos por atos "inter vivos" ou "causa mortis".
- os bens transmitem-se por
herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais, isto é, dos bens
livres e desembaraçados.
- é indivisível se não
houver o consentimento do senhorio, que pode ser tácito.
- constituição: transcrição; sucessão hereditária e usucapião.
- analogia com outros
institutos:
- enfiteuse e usufruto – a enfiteuse é mais extensa do que o usufruto; a
enfiteuse pode ser transmitida por herança, o usufruto extingue-se com a morte
do usufrutuário; a enfiteuse é alienável, o usufruto só pode ser alienado ao nu
proprietário; a enfiteuse é onerosa, o usufruto, gratuito.
- enfiteuse e locação – a enfiteuse é perpétua, a locação é transitória; os
direitos do foreiro são mais extensos do que os do locatário; o enfiteuta pode
alienar o bem enfitêutico e o locatário só pode usar o bem locado.
- direitos do enfiteuta:
- usufruir o bem aforado;
- transmitir a coisa enfitêutica
ao herdeiros;
- alienar o imóvel aforado
comunicando ao senhorio direto para que ele exerça o direito de preferência;
- adquirir o imóvel, tendo
direito de preferência, se o senhorio quiser aliená-lo;
- abandonar o bem enfitêutico;
- gravar a coisa aforada;
- instituir subenfiteuse;
- constituir co-enfiteuse;
- às benfeitorias necessárias em
caso de comisso;
- ao resgate do foro;
- às ações possessórias,
confessória e negatória.
- deveres do enfiteuta:
- não atingir a substância da
coisa com sua fruição;
- não vender ou dar em pagamento
o bem aforado sem avisar o senhorio;
- avisar o senhorio direto
quando doar, der em dote ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado;
- eleger cabecel quando houver
co-enfiteuse;
- pagar o foro anual;
- pagar previamente os credores
quando abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado;
- pagar laudêmio, em caso de
alienação ao senhorio, salvo os casos arrolados nos Decs.-leis ns. 1.850/81 e
1.876/81;
- pagar as importâncias
previstas no art. 693, para exercer o resgate;
- pagar os impostos e ônus reais
que gravarem o imóvel e contribuições de melhoria.
- direitos do senhorio
direto:
- exigir a conservação da
substância do bem;
- às acessões;
- ao tesouro;
- alienar o domínio direto;
- de preferência no caso de
alienação do domínio útil pelo foreiro;
- consolidar o domínio se o
enfiteuta alienar o domínio útil sem notificá-lo;
- ser citado, no caso da penhora
do domínio útil por dívida do foreiro;
- consentir ou não na divisão,
em glebas, do imóvel aforado;
- escolher o cabecel, se os
co-enfiteutas não o fizeram;
- receber: pensões
anuais; foro de cada gleba, no caso de divisão de enfiteuse; laudêmio, quando
houver transferência de domínio útil; foro por parte do foreiro anterior,
quando não tiver sido comunicado da doação, dote e permuta por coisa infungível
do prédio aforado, feita por ele; o pagamento do resgate.
- invocar: ação real de
reivindicação, confessória ou negatória; ação pessoal para cobrar foro e
laudêmio; ação de comisso.
- obrigações do senhorio
direto:
- respeitar o domínio útil do
foreiro;
- notificar o enfiteuta quando
alienar o seu domínio;
- conceder resgate nos termos do
contrato.
- extinção:
- pela deterioração do prédio
aforado;
- pelo comisso;
- pelo falecimento do enfiteuta,
sem herdeiros;
- pela confusão;
- pela perda da nacionalidade
brasileira;
- pela total destruição do
prédio aforado;
- pelo usucapião;
- pela desapropriação;
SERVIDÕES PREDIAIS:
- conceito: são direitos de gozo sobre imóveis que, em virtude de lei
ou vontade das partes, se impõem sobre o prédio serviente em benefício do
dominante.
- finalidade: proporcionar uma valorização do prédio dominante, tornando-o
mais útil, agradável ou cômodo, implicando, por outro lado, uma desvalorização
econômica do prédio serviente, levando-se em consideração que as servidões
prediais são perpétuas, acompanhando sempre os imóveis quando transferidos.
- princípios fundamentais:
- é uma relação entre prédios
vizinhos.
- não há servidão sobre a
própria coisa.
- a servidão serve à coisa e não
ao dono.
- não se pode de uma servidão
constituir outra.
- servidão não se presume.
- servidão é inalienável.
- natureza jurídica: é um direito real de gozo ou fruição sobre imóvel alheio
de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável.
- classificação:
- quanto à natureza:
- rústicas
- urbanas
- quanto ao modo de
exercício:
- contínuas
- descontínuas
- positivas
- negativas
- ativas
- passivas
- quanto à exteriorização:
- aparentes
- não-aparentes
- quanto à origem:
- legais
- naturais
- convencionais
- modos de constituição:
- ato jurídico "inter vivos" ou "causa
mortis".
- sentença judicial.
- usucapião.
- destinação do proprietário.
- direitos do proprietários do prédio dominante:
- usar e gozar da servidão.
- realizar obras necessárias à sua conservação e uso.
- exigir ampliação da servidão para facilitar a exploração
do prédio dominante.
- renunciar à servidão.
- deveres do proprietários do prédio dominante:
- pagar todas as obras feitas para uso e conservação da
servidão.
- exercer a servidão "civiliter" modo.
- indenizar o dono do prédio
serviente pelo excesso do uso da servidão em caso de necessidade.
- direitos do proprietários do prédio serviente:
- exonerar-se de pagar as despesas com o uso e conservação
da servidão, desde que abandone total ou parcialmente a propriedade em favor do
dono do prédio dominante.
- remover a servidão de um local para outro.
- impedir que o proprietário do dominante efetive qualquer
mudança na forma de utilização da servidão, pois este deve manter sua
destinação.
- cancelar a servidão nos casos dos arts. 709, 710 e 711.
- obrigações do proprietários do prédio serviente:
- permitir que o dono do prédio dominante realize obras
necessárias à conservação e utilização da servidão.
- respeitar o uso normal e legítimo da servidão.
- pagar despesa com a remoção da servidão e não prejudicar
ou diminuir as vantagens do prédio dominante, que decorrerem dessa mudança.
- proteção jurídica:
- ação confessória.
- ação negatória.
- ação de manutenção de posse.
- nunciação de obra nova.
- ação de usucapião.
- extinção:
- renúncia do titular.
- impossibilidade de seu exercício.
- resgate.
- confusão.
- supressão das respectivas obras.
- desuso.
- perecimento do objeto.
- decurso do prazo ou implemento da condição.
- desapropriação.
- convenção.
USUFRUTO:
- conceito: direito
real conferido a alguém de retirar, temporariamente, da coisa alheia os frutos
e utilidades que ela produz, sem alterar-lhe a substância.
- objeto:
móveis infungíveis e inconsumíveis; imóveis; patrimônio; direitos, desde que
transmissíveis.
- caracteres jurídicos: direito real sobre coisa alheia; é temporário; é intransmissível
e inalienável; é impenhorável.
- espécies:
- quanto à origem:
- legal
- convencional
- quanto ao objeto:
- próprio
- impróprio
- quanto à extensão:
- universal
- particular
- pleno
- restrito
- quanto à duração:
- temporário
- vitalício
- simultâneo
- modos constitutivos:
- por lei.
- por ato jurídico "inter vivos" ou "causa
mortis".
- por sub-rogação real.
- por usucapião.
- por sentença.
- analogia com outros institutos:
- usufruto e enfiteuse
– no enfiteuse, o foreiro pode dispor do domínio; no usufruto, o usufrutuário
não poderá transmitir seu direito, ele é inalienável, podendo tão-somente ceder
seu exercício; a enfiteuse é perpétua, o usufruto, temporário; a enfiteuse
recai sobre terrenos para agricultura e edificação, o usufruto incide sobre
bens móveis, imóveis e direitos; a enfiteuse é onerosa, o usufruto é gratuito.
- usufruto e fideicomisso – no usufruto, o domínio é do nu proprietário, o usufrutuário só pode
usar e gozar do bem; no fideicomisso o bem é transmitido pelo fideicomitente ao
fiduciário, que o recebe na qualidade de dono, com o encargo de transmiti-lo a
outrem por sua morte ou após certo tempo. No usufruto, o usufrutuário e o nu
proprietário são titulares de direitos simultâneos; no fideicomisso, o fiduciário
e o fideicomissário são titulares sucessivos dos direitos. No usufruto, o
usufrutuário não pode vender a nu propriedade, porque esta não lhe pertence; no
fideicomisso o fiduciário poderá alienar os bens fideicomitidos. O usufruto
extingue-se com a morte de usufrutuário; no fideicomisso, com o falecimento do
fiduciário, dá-se a sua transmissão a seus herdeiros para que estes o entreguem
na forma instituída pelo fideicomitente ao fideicomissário. O usufruto
permanece havendo morte do nu proprietário, pois a nua propriedade transmite-se
a seus herdeiros; no fideicomisso com o óbito do fideicomissário consolida-se
nas mãos do fiduciário o domínio resolúvel, que passará a ser perpétuo. O
usufruto é direito real sobre coisa alheia; o fideicomisso é forma de
substituição restrita ao direito das sucessões.
- usufruto e locação –
o usufruto é direito real oponível "erga omnes" e a locação ,
pessoal; o usufruto recai sobre coisas corpóreas ou incorpóreas e a locação,
sobre bens corpóreos; o usufruto nasce da lei, ato jurídico "inter
vivos" ou "causa mortis", usucapião etc.; a locação, somente do
contrato; o usufruto é gratuito e a locação onerosa.
- direitos do usufrutuário:
- à posse, uso, administração e percepção dos frutos
naturais pendentes no início do usufruto.
- de cobrar as dívidas e empregar as importâncias
recebidas.
- de gozar de renda oriunda de apólices de dívida pública
ou de títulos semelhantes de cotação variável.
- de receber meação em paredes, cerca, muro, vala, se
realizou por sua conta as obras divisórias.
- obrigações do usufrutuário:
- inventariar às suas expensas os bens móveis que receber,
determinando o estado em que se acham e estimando o seu valor.
- dar caução real e fidejussória se lhe exigir o dono, de
velar-lhes pela conservação e entregá-los findo o usufruto.
- gozar da coisa frutuária com moderação.
- conservar a destinação que lhe deu o proprietário.
- fazer despesas ordinárias e comuns de conservação dos
bens no estado em que os recebeu.
- defender a coisa usufruída, repelindo todas as usurpações
de terceiros, impedindo que se constituam situações jurídicas contrárias ao nu
proprietário.
- evitar o perecimento de servidões ativas e impedir que se
criem servidões passivas.
- abster-se de tudo que possa danificar o bem frutuário.
- pagar certas contribuições.
- restituir o bem usufruído, findo o usufruto no estado em
que o recebeu, como o inventariou ou como se obrigou a conservá-lo.
- direitos do nu proprietário:
- exigir que o usufrutuário conserve a coisa.
- exigir que o usufrutuário preste caução fidejussória ou
real.
- administrar o usufruto, se o usufrutuário não quiser ou
não puder dar caução.
- receber remuneração por essa administração.
- receber metade do tesouro achado no bem frutuário por
terceiros.
- perceber os frutos naturais pendentes ao tempo em que
cesse o usufruto.
- aos frutos civis vencidos na data inicial do usufruto.
- autorizar a mudança da destinação da coisa usufruída.
- prefixar a extensão do gozo e do modo da exploração de
minas e florestas dadas em usufruto.
- exigir o equivalente em gênero, qualidade e quantidade
quando se tem usufruto impróprio.
- receber juros do capital
despendido com as reparações necessárias à conservação da coisa frutuária ou
que lhe aumentarem o rendimento.
- ir contra o segurador, quando
segurada a coisa que é objeto do usufruto.
- não restabelecer o usufruto
se, por sua conta, reconstituir o prédio destruído sem culpa sua.
- reclamar a extinção do
usufruto, quando o usufrutuário alienar, arruinar ou deteriorar a coisa frutuária.
- deveres do nu
proprietário:
- não obstar o uso da coisa
usufrutuída nem lhe diminuir a utilidade.
- entregar ao usufrutuário
mediante caução o rendimento dos bens frutuários que estiverem sob sua
administração, deduzidas as despesas dessa administração.
- fazer as reparações
extraordinárias e as que não forem de custo módico necessárias à conservação da
coisa dada em usufruto.
- respeitar o usufruto
restabelecido devido ao fato do prédio usufruído Ter sido reconstruído com a
indenização do seguro.
- respeitar a sub-rogação de
indenização de danos causados por terceiros ou do valor da desapropriação no
ônus do usufruto.
- extinção:
- pela morte do usufrutuário.
- pelo advento do termo de sua duração.
- pelo implemento de condição
resolutiva.
- pela cessação da causa de que
se origina.
- pela destruição da coisa não
sendo fungível.
- pela consolidação.
- pela prescrição extintiva.
- pela culpa do usufrutuário.
- pela renúncia.
- pela resolução do domínio.
USO:
- conceito: direito real que, a título gratuito ou oneroso, autoriza
uma pessoa a retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades
para atender às suas próprias necessidades e às de sua família.
- caracteres: é direito real sobre coisa alheia; é temporário; é
indivisível; é intransmissível; é personalíssimo.
- objeto: bens móveis (infungíveis e inconsumíveis) e imóveis; bens
corpóreos e incorpóreos; terrenos públicos e particulares.
- modos de constituição:
ato jurídico "inter vivos"
e "causa mortis"; sentença judicial; usucapião.
- direitos do usuário:
- fruir a utilidade da coisa.
- extrair do bem todos os frutos
para atender às suas próprias necessidades e às de sua família.
- praticar todos os atos
indispensáveis à satisfação de suas necessidades e às de sua família, sem
comprometer a substância e a destinação do objeto.
- melhorar o bem introduzindo
benfeitorias que o tornem mais cômodo ou agradável.
- administrar a coisa.
- deveres:
- conservar a coisa.
- não retirar rendimentos ou
utilidades que excedam à prevista em lei.
- proteger o bem com os remédios
possessórios.
- não dificultar ou impedir o
exercício dos direitos do proprietário.
- restituir a coisa, pois só
detém a sua posse direta, a titulo precário, uma vez que o uso é temporário.
- extinção:
- morte do usuário.
- advento do prazo final.
- perecimento do objeto.
- consolidação.
- renúncia.
HABITAÇÃO:
- conceito: é o direito real temporário de ocupar gratuitamente casa
alheia, para morada do titular e de sua família.
- caracteres: é direito real limitado, personalíssimo, temporário,
indivisível, intransmissível e gratuito.
- direitos do habitador:
- morar na casa com sua família
- exigir que o dono do imóvel
respeite seu direito de moradia.
- defender sua posse por meio de
interditos possessórios.
- receber indenização pelas
benfeitorias necessárias.
- obrigações do habitador:
- guardar e conservar o prédio.
- não alugar, nem emprestar o
imóvel.
- fazer o seguro, se o título
lhe impuser tal realização, devendo o valor segurado ser empregado na reedificação
do prédio se este sofrer destruição por caso fortuito ou força maior.
- pagar tributos que racaírem
sobre o imóvel.
- restituir o prédio ao
proprietário no estado em que o recebeu, sob pena de pagar perdas e danos pelos
prejuízos que sua negligência ocasionar.
- extinção:
- morte do habitador.
- advento do prazo final.
- perecimento do objeto.
- consolidação.
- renúncia.
RENDA CONSTITUÍDA SOBRE
IMÓVEL:
- conceito: é o direito real temporário, que grava determinado bem de
raiz, obrigando seu proprietário a pagar prestações periódicas de soma
determinada.
- caracteres
jurídicos: é direito real sobre coisa
alheia, indivisível e temporário.
- modos constitutivos: ato "inter vivos" ou "causa
mortis"; sub-rogação; sentença judicial.
- direitos do censuísta:
- receber a renda.
- exigir a sub-rogação de renda
no valor da desapropriação ou no valor do seguro do prédio sinistrado.
- preferência a todos os demais
credores.
- perceber a renda desde a morte
do constituinte se resultante de disposição de última vontade.
- ceder por ato "inter
vivos" ou seu direito.
- levantar juros, rendimentos ou
prestações, na medida em que forem sendo depositados, abatendo-se do crédito as
importâncias recebidas.
- mover ação declaratória para
fazer reconhecer seu direito e de indenização quando se reduzir o valor da
rentabilidade do imóvel gravado.
- dever do censuísta: receber o capital do resgate não lhe restando nenhuma
opção.
- direitos do censuário:
- resgatar a renda.
- alienar o imóvel gravado.
- mover ação possessória e
negatória.
- dever do censuário: pagar pontualmente a renda.
- extinção:
- morte do censuísta.
- término do prazo.
- implemento da condição
resolutiva.
- confusão ou consolidação.
- destruição do imóvel, se não
estiver no seguro.
- sentença judicial.
- resgate.
- renúncia.
- prescrição extintiva.
- falência ou insolvência.
- execução judicial do prédio
gravado.
- compensação.
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